Ипотека или лизинг: как изменится рынок недвижимости в 2023 году

На рынке вторичного жилья наступило затишье. В начале 2023‑го интерес к покупке снизился на 29%. Главные причины, по мнению экспертов, кроются в большом количестве предложений и низкой активности покупателей. А что же будет дальше? Никакого интереса 

В целом вторичный рынок в прошлом году демонстрировал завидную устойчивость.

Таковы выводы аналитиков базы недвижимости «Циан». Если в первые два месяца 2022 года активность покупателей была, и даже выше прошлогодней на 9%, то март и апрель показали существенное падение спроса. Это было вызвано преимущественно ростом ключевой ставки Центробанка, из-за чего резко выросли ставки на ипотечные кредиты. Одновременно продавцы на рынке вторичной недвижимости на фоне роста евро и доллара резко подняли цены, а потом, несмотря на укрепление рубля, не хотели существенно снижать стоимость квадратного метра, боясь прогадать.

« Общий тренд – снижение спроса продолжалось с мая по середину июля, не наблюдалось и традиционного ощутимого увеличения запросов с середины лета. Рост просмотров начался только в августе, то есть деловой сезон стартовал на две недели позже обычного», – рассказывают специалисты «Циан. Аналитики».

Второй пик падения спроса случился после объявления частичной мобилизации.

«Во второй половине сентября 2022 года спрос снизился относительно начала месяца на 17%. А по сравнению со второй половиной сентября 2021‑го показатель просел на 36%», – отмечают эксперты.

Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильём компенсируется за счёт разницы в ипотечных ставках по кредитам. Готовы к скидкам 

Если говорить о росте цен, то после февраля-марта он остановился, и даже наметилась тенденция снижения стоимости квадратного метра, впрочем, по итоговым показателям за год, квадратный метр всё равно вырос в цене на 10% по России, в Нижнем Новгороде – на 9,1%. По данным «Гипермаркета недвижимости», средняя цена предложения по Нижнему Новгороду готового жилья в декабрe 2022 года составила 112 025 рублей за квадратный метр. И всё же это дешевле, чем 9 месяцев назад.

« У меня есть клиенты, которые давно отслеживают квартиры в Советском районе Нижнего Новгорода, преимущественно на улицах Бориса Корнилова и Надежды Сусловой. Так вот если в марте двушка в пятиэтажке площадью 44 квадратных метра стоила около 5 млн рублей, то уже летом можно было рассматривать варианты за 4 млн 600 тысяч рублей. А в данный момент есть подходящие варианты с приличным ремонтом за 4 млн 300 тысяч рублей, стоимость квадратного метра составляет чуть больше 100 тысяч рублей. Ясно, что мы рассматриваем конкретную локацию и один тип жилья. И всё же тенденции очевидны», – рассказала риелтор Вера Перевезенцева.

Таким образом, цены, выросшие в течение 2021-го и начале 2022 года на вторичном рынке, начинают снижаться. Главная причина – указывать можно какую угодно сумму за метр, но если мыслить реально, то люди просто не готовы платить столько. Причём не только из-за высокой стоимости недвижимости, но и из-за существенной ипотечной ставки. Сейчас она составляет 11% годовых и выше.

Очевидно, предпосылок к увеличению спроса и росту цен нет – на рынке остались лишь те, кому необходимо решить квартирный вопрос. Зато предложений достаточно, продадут в первую очередь те, у кого окажется более выгодная для покупателя цена. Соответственно, продавцы готовы к скидкам. Чаще всего они составляют 5 – 10% от суммы, а при быстрой продаже могут доходить до 20%. Квартиры возьмут в лизинг 

Что касается первичного рынка, то главная интрига, конечно, заключалась в том, будет ли продлена льготная ипотека. Многие эксперты высказывались за её отмену. Причина – серьёзный рост цен, каждый год квадратный метр в новостройках прибавлял в цене по 20%. И всё же 15 декабря 2022 года стало известно, что программа льготной ипотеки продлена. По мнению руководителя «Циан. Аналитики» Алексея Попова, это поможет избежать спада спроса на первичное жильё. При отмене госпрограммы это было практически неизбежно.

Ещё одно новое веяние, которое вполне может появиться на рынке новостроек, – неипотечный вариант приобретения жилья: Минфин предложил развивать аренду жилья с поэтапным правом выкупа (лизинг квартир). Этот механизм включён в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года. Впрочем, пока это только прогнозы.